Νόμος καλής πίστης αγοραστών. Ένας καλόπιστος αγοραστής έχει το δικαίωμα σε επιστροφή χρημάτων και αποζημίωση για ζημιές κατά την ανάκτηση της περιουσίας

Νέα έκδοση Art. 302 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας

1. Εάν το ακίνητο αποκτήθηκε για αποζημίωση από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το αποξενώσει, το οποίο ο αποκτών δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει (καλής πίστης αγοραστής), τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει αυτό το ακίνητο από ο αποκτών σε περίπτωση που το ακίνητο χαθεί από τον ιδιοκτήτη ή το πρόσωπο στο οποίο μεταβιβάστηκε το ακίνητο από τον ιδιοκτήτη σε κατοχή, ή κλαπεί από το ένα ή το άλλο ή άφησε την κατοχή τους με άλλο τρόπο παρά τη θέλησή του.

2. Αν το ακίνητο αποκτήθηκε δωρεάν από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να διεκδικήσει το ακίνητο σε όλες τις περιπτώσεις.

Σχόλιο στην Τέχνη. 302 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας

1. Το σχολιαζόμενο άρθρο περιέχει περιορισμούς στη δικαίωση, στους οποίους προτιμώνται τα συμφέροντα του καλόπιστου ιδιοκτήτη έναντι των συμφερόντων του πρώην ιδιοκτήτη. Αυτοί οι περιορισμοί, άγνωστοι στο ρωμαϊκό δίκαιο, αναπτύχθηκαν στο ευρωπαϊκό μεσαιωνικό δίκαιο σε σχέση με την ανάπτυξη του εμπορίου και αποτελούν παράδειγμα του πώς ένα παράνομο κράτος αναγνωρίζεται ότι παράγει νομικές συνέπειες στο όνομα της νομικής σταθερότητας.

2. Οι περισσότεροι σύγχρονοι Ρώσοι επιστήμονες συμμερίζονται την άποψη ότι η αδυναμία δικαίωσης της ιδιοκτησίας από έναν καλόπιστο αγοραστή εξηγείται από το γεγονός ότι αποκτά την κυριότητα του ακινήτου (ανάλογα, ο πρώην ιδιοκτήτης δεν είναι πλέον σωστός διεκδικητής σε μια δικαίωση απαίτηση).

Κατά την επεξεργασία πράγματος από παράνομο ιδιοκτήτη, το ζήτημα της δυνατότητας δικαίωσής του αποφασίζεται και λαμβάνοντας υπόψη την καλή πίστη του εναγομένου, δηλ. εάν ο τελευταίος απέκτησε το δικαίωμα ιδιοκτησίας στο επεξεργασμένο πράγμα (άρθρο 220 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Το δικαίωμα ιδιοκτησίας του αποκτώντος προκύπτει με βάση μια περίπλοκη νομική σύνθεση με την ταυτόχρονη σύμπτωση παρακάτω συνθήκες(ρήτρα 1 του σχολιασμένου άρθρου):

α) η απομάκρυνση του πράγματος από την κατοχή του ιδιοκτήτη κατά τη θέλησή του (που συνήθως σημαίνει τη μεταβίβαση του πράγματος από τον ιδιοκτήτη στην κατοχή ενός προσώπου στο πλαίσιο συναλλαγής που δεν προβλέπει το δικαίωμα διάθεσης του πράγματος , για παράδειγμα, βάσει σύμβασης μίσθωσης)·

β) εκποίηση πράγματος από μη εξουσιοδοτημένο πρόσωπο (μεταβίβαση πράγματος σε αγοραστή στο πλαίσιο συναλλαγής, σκοπός της οποίας είναι η μεταβίβαση κυριότητας).

γ) αποζημίωση της απόκτησης (σε περίπτωση χάριτος, ο αποκτών δεν φέρει περιουσιακές ζημίες κατά την απόσυρση του πράγματος από αυτόν και, ως εκ τούτου, τα συμφέροντά του δεν έχουν προτεραιότητα έναντι των συμφερόντων του ζημιωθέντος ιδιοκτήτη).

δ) καλή πίστη απόκτηση.

3. Όσον αφορά τα χρήματα και τους ανώνυμους τίτλους, καθιερώνεται περικομμένη νομική σύνθεση, στην οποία ο αποκτών αποκτά το δικαίωμα κυριότητας (ρήτρα 3 του σχολιαζόμενου άρθρου):

α) αποξένωση ενός πράγματος από μη εξουσιοδοτημένο άτομο (συμπεριλαμβανομένου ενός παράνομου ιδιοκτήτη).

β) αποζημίωση για την απόκτηση (η παράγραφος 2 του σχολιαζόμενου άρθρου εφιστά την προσοχή ειδικά στο γεγονός ότι μια δωρεάν απόκτηση σε καμία περίπτωση δεν παρέχει το δικαίωμα προστασίας από αξίωση δικαίωσης)·

γ) καλή πίστη απόκτηση.

4. Εάν αποκαλυφθούν περιστάσεις που υποδεικνύουν ότι υπάρχουν λόγοι περιορισμού της δικαίωσης, ο ενάγων πρέπει επιπλέον να αποδείξει ότι το ακίνητο έχει εγκαταλείψει την κατοχή του ή την κατοχή προσώπου στο οποίο η ιδιοκτησία μεταβιβάστηκε από τον ιδιοκτήτη παρά τη θέλησή του. Ο εναγόμενος πρέπει να αποδείξει ότι απέκτησε την περιουσία για αποζημίωση.

Πρακτική διαιτησίας.

Ο αποκτών πρέπει να αποδείξει ότι δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι το ακίνητο αποκτήθηκε από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει (Ψήφισμα της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Φεβρουαρίου 1998 N 8).

Ο κατηγορούμενος στα πλαίσια του σχολιαζόμενου άρθρου αποδεικνύει ότι είναι ο ιδιοκτήτης, δηλ. αντικρούει τον ισχυρισμό της κυριότητας του ενάγοντος. Εν προκειμένω, δικαιολογείται η επιβάρυνση του να αποδείξει τις περιστάσεις στις οποίες αναφέρεται προς στήριξη των επιχειρημάτων του. Ωστόσο, κατά την απόδειξη καλής πίστης, ο εναγόμενος θα έπρεπε να αποδείξει αρνητικά γεγονότα (δεν γνώριζε, δεν μπορούσε να γνωρίζει), κάτι που είναι απαράδεκτο.

Μάλιστα, μιλάμε για το γεγονός ότι ο εναγόμενος πρέπει να αποκαλύψει τις συνθήκες απόκτησης του πράγματος, βάσει των οποίων το δικαστήριο θα μπορέσει να καταλήξει στο αν η απόκτηση έγινε καλόπιστα. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τον αγοραστή (δηλαδή ο αγοραστής επί πληρωμή) υποχρεούται να εμπλέξει τον πωλητή στη διαδικασία δικαίωσης, αποκαλύπτοντας έτσι τις πληροφορίες που απαιτούνται από αυτόν.

5. Η καλή πίστη και η κακή πίστη του αγοραστή καθορίζονται σύμφωνα με τα ίδια κριτήρια με την καλή πίστη (κακή πίστη) του παράνομου ιδιοκτήτη (βλ. σχολιασμό του άρθρου 303 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

6. Οι περιορισμοί στη δικαίωση δημιούργησαν το πρόβλημα του ανταγωνισμού μεταξύ δικαίωσης και αποκατάστασης. Μερικές φορές ο πρώην ιδιοκτήτης, αντί για δικαίωση που προφανώς χάνει με τους όρους του σχολιαζόμενου άρθρου, ζητά να αναγνωριστεί ως άκυρη η συναλλαγή (αλυσίδα συναλλαγών) για την εκποίηση της περιουσίας από το πρόσωπο στο οποίο μεταβίβασε το πράγμα. μόνο στην κατοχή με την εφαρμογή συνεπούς αποκατάστασης σε όλους τους συμμετέχοντες στις συναλλαγές.

Η δικαστική πρακτική σταμάτησε μια τέτοια καταστρατήγηση των περιορισμών δικαίωσης και επέκτεινε την προστασία ενός καλόπιστου αγοραστή στη σφαίρα του ενοχικού δικαίου.

Πρακτική διαιτησίας.

Τα δικαιώματα ενός ατόμου που θεωρεί τον εαυτό του ιδιοκτήτη του ακινήτου δεν υπόκεινται σε προστασία με την ικανοποίηση αξίωσης έναντι ενός καλόπιστου αγοραστή χρησιμοποιώντας τον νομικό μηχανισμό που καθορίζεται από τις ρήτρες 1 και 2 του άρθρου. 167 ΓΚ. Τέτοια προστασία είναι δυνατή μόνο με την ικανοποίηση αξίωσης δικαίωσης, εφόσον υπάρχουν εκείνα που προβλέπονται στο άρθρο. 302 ΑΚ των λόγων που δίνουν το δικαίωμα διεκδίκησης περιουσίας από καλόπιστο αγοραστή (χαριστική απόκτηση ακινήτου από καλόπιστο αγοραστή, διάθεση περιουσίας από την κατοχή του ιδιοκτήτη παρά τη θέλησή του κ.λπ.) (Ψήφισμα Συνταγματικού Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 21.04.2003 N 6-P).

Άλλο ένα σχόλιο για την Τέχνη. 302 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας

1. Η επιδίκαση μιας αξίωσης δικαίωσης δεν αποτελεί από μόνη της μέτρο ευθύνης. Ο εναγόμενος - ο παράνομος ιδιοκτήτης - δεν θεωρείται από το νόμο ως παραβάτης και, υπό προϋποθέσεις, απολαμβάνει προστασίας από τρίτους () και από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

Οι όροι αυτοί ορίζονται στο άρθρο. 302 και χαρακτηρίζονται ως περιορισμός δικαίωσης. Από τον σχολιαζόμενο κανόνα προκύπτει ότι ακόμη και αν ο ενάγων έχει αποδείξει την κυριότητα του πράγματος που αναζητείται και το πράγμα βρίσκεται στην κατοχή του εναγόμενου, τότε αυτό μπορεί να μην είναι αρκετό για να επιδικάσει το πράγμα στον ενάγοντα.

Ο εναγόμενος, ακόμη και αν είναι ο άδικος ιδιοκτήτης, μπορεί να προστατευθεί έναντι της αξίωσης του μη ιδιοκτήτη. Προϋπόθεση για την προστασία αυτή είναι η επί πληρωμή απόκτηση του επίδικου ακινήτου από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει, αν ο εναγόμενος δεν μπορούσε να γνωρίζει τα νομικά κωλύματα της αποξένωσης του πράγματος, δηλ. ήταν καλόπιστος αγοραστής.

Αυτές οι συνθήκες σίγουρα δείχνουν την πηγή του περιορισμού της δικαίωσης - την προστασία της κυκλοφορίας. Άλλωστε, ένας καλόπιστος αγοραστής ακινήτου είναι συμμετέχων στον τζίρο. Τέτοιος αποκτών μπορεί να μην είναι οποιοσδήποτε παράνομος ιδιοκτήτης, αλλά μόνο αυτός που έλαβε το πράγμα με αντισταθμιστική συναλλαγή. Ως εκ τούτου, η έννοια του περιορισμού της δικαίωσης είναι σαφής - αύξηση της εμπιστοσύνης στον κύκλο εργασιών. ΣΤΟ σε διαφορετική περίπτωσηεάν ο αποκτών φέρει πλήρως τον κίνδυνο της έλλειψης του δικαιώματος να αποξενώσει το πράγμα και, λόγω αυτού, θα αναγκαζόταν να διεξαγάγει ενδελεχή μελέτη της νομικής τύχης του ακινήτου, των εξόδων κυκλοφορίας και κατά συνέπεια του κόστους των αγαθών , θα αυξανόταν σημαντικά, γεγονός που θα ερχόταν τελικά σε σύγκρουση με τα γενικά συμφέροντα όλων των συμμετεχόντων στον τζίρο. Θα πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη ότι ο αποκτών σε κάθε περίπτωση έχει λιγότερες ευκαιρίες να επαληθεύσει την καθαρότητα του τίτλου του πωλητή (άλλου αποξενωτή) από τον ίδιο τον πωλητή. Ως εκ τούτου, θα ήταν άδικο να του επιβληθούν οι συνέπειες της έλλειψης του δικαιώματος αποξένωσης περιουσίας από τον πωλητή.

2. Η καλή πίστη συνεπάγεται συνηθισμένη, λογική φροντίδα. Ο αγοραστής δεν απαιτείται να λάβει ειδικά, έκτακτα μέτρα για τη διερεύνηση των συνθηκών της συναλλαγής. Οι Ρωμαίοι νομικοί είπαν: «Η ειλικρίνεια δεν απαιτεί την ανειλικρίνεια ενός πληροφοριοδότη».

Είναι σαφές ότι εάν ο αποκτών έχει αντιληφθεί τα κωλύματα της αποξένωσης και παρ' όλα αυτά έχει αποκτήσει το πράγμα, τότε δεν μπορεί να απολαύσει προστασία έναντι της αξίωσης του ιδιοκτήτη. Η συμπεριφορά του είναι μοχθηρή.

Αλλά εάν, με το συνηθισμένο μέτρο επιμέλειας, ο αποκτών δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να μάθει για τέτοια εμπόδια, έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει την προστασία που προβλέπεται στην παράγραφο 1 του άρθρου. 302.

Η καλή πίστη είναι γεγονός και καθορίζεται από το δικαστήριο.

Μπορείτε να υποδείξετε ορισμένες περιστάσεις που εξαλείφουν την καλή συνείδηση. Πρόκειται, για παράδειγμα, για την απόκτηση ακινήτου σε τιμή σαφώς χαμηλότερη από την αξία του. την απόκτηση ιδιοκτησίας υπό συνθήκες που είναι προφανώς αμφίβολες (όταν, για παράδειγμα, ο πωλητής δεν μπορεί να θυμηθεί με ακρίβεια τη θέση των δωματίων στο διαμέρισμα που πωλείται ή να ονομάσει τα μέλη της οικογένειας που ζουν σε αυτό κ.λπ.).

Είναι σαφές ότι η καλή συνείδηση εξαλείφεται από το γεγονός και μόνο της ύπαρξης αρχείου εγγραφής για την ιδιοκτησία του αλλοτριωμένου πράγματος σε τρίτο ή για περιορισμούς που αποκλείουν την αποξένωση (για παράδειγμα, δικαστική κατάσχεση περιουσίας). Ταυτόχρονα, εάν τέτοιους περιορισμούς δεν μπορούσε να γνωρίζει ο αγοραστής ή ο καταχωρητής δεν τους ανέφερε κατά την υποβολή αίτησης για τις σχετικές πληροφορίες, τότε μπορεί να αποδειχθεί καλή συνείδηση.

3. Περιστάσεις όπως η μίσθωση ακινήτου, ενέχυρο που δεν αποκλείει την εκποίηση, από μόνες τους δεν εμποδίζουν την εκποίηση του ακινήτου και επομένως ο αποκτών μισθωμένο, ενεχυριασμένο ακίνητο δεν μπορεί να θεωρηθεί παράνομος. Εάν ο αποκτών δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει αυτές τις περιστάσεις, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αναγνώριση της ακυρότητας της συναλλαγής σύμφωνα με το άρθρο. 178 του Αστικού Κώδικα ή ανάκτηση ζημιών από τον πωλητή σύμφωνα με το άρθρο. 461 GK. Επιπλέον, δεδομένου ότι ο αποκτών δεν μπορούσε να γνωρίζει το ενέχυρο, έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την έκδοση του ενεχύρου στον ενεχυραστή, αναφερόμενος στην καλή του συνείδηση, δεδομένου ότι οι κανόνες του άρθ. Τέχνη. 301, 302 GK.

4. Σημειωτέον ότι η αναφορά στην καλή συνείδηση σημαίνει από μόνη της την αναγνώριση από τον εναγόμενο του γεγονότος ότι δεν έχει δικαίωμα στο πράγμα. Άλλωστε, αν έχει το δικαίωμα, δηλ. είναι ο νόμιμος κάτοχος, τότε η αξίωση δικαίωσης θα πρέπει να απορριφθεί ήδη επειδή δεν υπάρχουν λόγοι για την ικανοποίηση της αξίωσης που ορίζεται στο άρθρο. 301 GK. Επιπλέον, εάν υπάρχει δικαίωμα σε ένα πράγμα, η γνώση του κατόχου του δικαιώματος για τυχόν ελαττώματα - φανταστικά ή πραγματικά από την πλευρά του πωλητή ή άλλου αλλοτριωτή - δεν έχει νομική σημασία.

Κατά συνέπεια, είναι αδύνατη η ταυτόχρονη λήψη προστασίας λόγω του γεγονότος ότι ο ενάγων δεν είναι κύριος του πράγματος και ο εναγόμενος έχει καλή συνείδηση. Ναι, και από μόνη της, η ευσυνειδησία συνήθως συζητείται σε σχέση με τον πραγματικό ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, η γνώση του αγοραστή ότι ο ιδιοκτήτης δεν είναι ο πωλητής (που ενεργεί για δικό του λογαριασμό), αλλά άλλο πρόσωπο από μόνη της αποκλείει την καλή συνείδηση του αγοραστή.

Αυτές οι περιστάσεις πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την εξέταση αξίωσης για αναγνώριση του δικαιώματος κυριότητας του ενάγοντα, εάν το πράγμα δεν διεκδικείται. Κατά της αξίωσης για αναγνώριση του δικαιώματος ιδιοκτησίας, η αναφορά σε καλή συνείδηση όχι μόνο δεν αποτελεί από μόνη της άμυνα, αλλά, αντιθέτως, σημαίνει μάλλον αναγνώριση των αξιώσεων.

5. Εάν η διαμάχη στην ουσία της είναι μόνο μια διαμάχη σχετικά με το νόμο, για παράδειγμα, σχετικά με το δικαίωμα στα αποτελέσματα της πνευματικής δραστηριότητας, τότε η αναφορά στην καλή συνείδηση είναι γενικά χωρίς νόημα. Για παράδειγμα, ένα πρόσωπο που απέκτησε το δικαίωμα σε εμπορικό σήμα δυνάμει σύμβασης άδειας χρήσης, η οποία στη συνέχεια κηρύχθηκε άκυρη, αμφισβήτησε την καταχώριση ενός εμπορικού σήματος για άλλο πρόσωπο, αναφερόμενος στην καλή πίστη του, η οποία συνίστατο στο γεγονός ότι οι περιστάσεις λόγω της οποίας η συμφωνία άδειας χρήσης κηρύχθηκε άκυρη δεν μπορούσε να είναι γνωστή σε αυτόν. Εν τω μεταξύ, η καλή συνείδηση έχει σημασία μόνο στο μέτρο που πρόκειται για στέρηση της κατοχής περιουσίας από τον εναγόμενο, αλλά δεν επηρεάζει την απόφαση για το ζήτημα του δικαιώματος αυτής της ιδιοκτησίας.

Δεδομένου ότι η χρήση ενός εμπορικού σήματος σε καμία περίπτωση δεν συνδέεται με την ιδιοκτησία, η αναφορά σε καλή συνείδηση δεν έχει νόημα.

6. Η καλή πίστη είναι ένα ένδικο μέσο κατά μιας αξίωσης δικαίωσης που ασκείται από τον ιδιοκτήτη. Η υπεράσπιση αυτή είναι δυνατή εφόσον και για όσο διάστημα ο εναγόμενος είναι κύριος του επίδικου πράγματος. Επομένως, ο πρώην κάτοχος πράγματος, ακόμη και αν το απέκτησε καλόπιστα, δεν μπορεί να το αναζητήσει από τρίτους, παραπέμποντας στην καλή του συνείδηση, εκτός αν πρόκειται για προστασία της κατοχής σύμφωνα με το άρθρ. 234 ΓΚ. Αν καλόπιστος αγοραστής πράγματος που πληροί τις προϋποθέσεις της παραγράφου 1 του άρθ. 302, μεταβίβασε αυτό το πράγμα σε τρίτο βάσει της συναλλαγής, τότε μπορεί στη συνέχεια να απαιτήσει μόνο την αποκατάσταση της προηγούμενης κατάστασης σύμφωνα με το άρθρο. 167 ΑΚ, αλλά όχι να υποβάλει αξίωση για ανάκτηση πράγματος.

7. Πρακτικής σημασίας είναι το ζήτημα της κατανομής του βάρους της απόδειξης κατά την εξέταση μιας αξίωσης δικαίωσης. Ο ενάγων, όπως ήδη αναφέρθηκε, υποχρεούται να αποδείξει το ιδιοκτησιακό του δικαίωμα και το γεγονός ότι ο εναγόμενος κατέχει ακριβώς το ακίνητο που του ανήκει με δικαίωμα κυριότητας.

Ο εναγόμενος, αν αναφέρεται στην καλή του συνείδηση, οφείλει να αποδείξει ότι απέκτησε το επίδικο πράγμα με εξισωτική πράξη και ταυτόχρονα δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι το πρόσωπο από το οποίο απέκτησε το πράγμα δεν είχε δικαίωμα να το αποξενώσει. . Με τη βία, η καλή πίστη θεωρείται όταν ο νόμος εξαρτά την προστασία των πολιτικών δικαιωμάτων από το εάν τα δικαιώματα αυτά ασκήθηκαν εύλογα και καλή τη πίστη. Με βάση την κυριολεκτική σημασία αυτού του κανόνα, πρέπει να αναγνωριστεί ότι το τεκμήριο της καλής συνείδησης είναι προφανές μόνο στο βαθμό που το δικαίωμα προστατεύεται. Εν τω μεταξύ, στο πλαίσιο μιας δικαίωσης, ο εναγόμενος είναι ο παράνομος ιδιοκτήτης (βλ. σχολιασμό του άρθρου 301), και ως εκ τούτου ο νόμος δεν μπορεί να θεωρηθεί αντικείμενο προστασίας. Κατά συνέπεια, ο νόμος δεν δικαιολογεί το τεκμήριο καλής συνείδησης στον τομέα της δικαίωσης και η περίσταση αυτή πρέπει να αποδεικνύεται από τον εναγόμενο.

Αυτό το συμπέρασμα επιβεβαιώνεται από την παράγραφο 24 του Διατάγματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Φεβρουαρίου 1998 N 8, που επιβάλλει την υποχρέωση να αποδείξει την καλή πίστη στον αποκτώντα περιουσίας.

Το Συνταγματικό Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας στο ψήφισμά του της 21ης Απριλίου 2003 N 6-P (SZ RF. 2003. N 17. Art. 1657), συζητώντας το ζήτημα της σχέσης μεταξύ των απαιτήσεων αποκατάστασης και δικαίωσης, αναφέρει ότι το καλό Η πίστη πρέπει να αποδειχθεί από το δικαστήριο, χωρίς ωστόσο να διευκρινίζεται ποιος φέρει το βάρος της απόδειξης.

Παράλληλα, πρέπει να λεχθεί ότι η έννοια του γενικού τεκμηρίου καλής πίστης των συμμετεχόντων στον κύκλο εργασιών εκπροσωπείται ευρέως στη νομική βιβλιογραφία. Σύμφωνα με αυτή την προσέγγιση, η καλή συνείδηση δεν χρειάζεται να αποδεικνύεται, αλλά μπορεί να αντικρουστεί από το άτομο (κάτοχο του δικαιώματος) κατά των αξιώσεων του οποίου στρέφεται η ένσταση καλής συνείδησης.

8. Η καλή πίστη του αποκτώντος αποκλείεται εάν κατά την απόκτηση του πράγματος γνώριζε τις αξιώσεις τρίτων επί του ακινήτου και στη συνέχεια οι αξιώσεις αυτές θα αναγνωριστούν ως νόμιμες κατά τον προβλεπόμενο τρόπο.

Έτσι, σύμφωνα με το άρθ. 7 του Νόμου περί Εγγραφής Δικαιωμάτων Ακίνητης Περιουσίας, η εγγραφή υπόκειται σε «πληροφορίες για τα υφιστάμενα κατά το χρόνο έκδοσης του αποσπάσματος νομικών αξιώσεων και τα δηλωθέντα στο δικαστήριο δικαιώματα σε σχέση με αυτό το ακίνητο». Είναι προφανές ότι η απουσία πληροφοριών σχετικά με τέτοιους ισχυρισμούς στο απόσπασμα του μητρώου καθιστά πολύ ευκολότερη την απόδειξη της καλής συνείδησης του αγοραστή, αν και δεν αποκλείει εντελώς τη δυνατότητα διάψευσής της. Για παράδειγμα, εάν ο αγοραστής ακίνητης περιουσίας δεν μπορεί να παραλάβει το κτίριο που αγόρασε με την πράξη μεταβίβασης επειδή στεγάζει τρίτο πρόσωπο που εμποδίζει τη μετακόμισή του στο κτίριο, τότε η απουσία πληροφοριών σχετικά με τέτοιες αξιώσεις στο απόσπασμα από το μητρώο από μόνο του, Μετά από μεταγενέστερη αναγνώριση από το δικαστήριο, εξακολουθεί να μην απαλλάσσει τον αποκτώντα από την ανάγκη να αποδείξει ότι δεν θα μπορούσε να γνωρίζει, εκτός από τη λήψη πληροφοριών από τον γραμματέα, για τις αξιώσεις του τρίτου επί της αμφισβητούμενης περιουσίας.

9. Η ενέργεια προστασίας ενός καλόπιστου αγοραστή σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθ. 302 περιορίζεται μόνο στις περιπτώσεις εκείνες που το ακίνητο έχει αφεθεί στην κατοχή του ιδιοκτήτη κατά τη θέλησή του. Η έννοια αυτού του κανόνα είναι ότι μόνο ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να αναλάβει τον κίνδυνο που προκύπτει από τη μεταβίβαση της κατοχής του πράγματος. Με τη μεταβίβαση του πράγματος σε άλλο πρόσωπο, ο ιδιοκτήτης παραδέχεται ότι αυτό το τρίτο πρόσωπο μπορεί να χάσει το πράγμα, συμπεριλαμβανομένης της παράνομης διάθεσης του. Αντίστοιχα, υπάρχει και ο κίνδυνος καλής πίστης απόκτησης πράγματος από τρίτο, από την οποία δεν μπορεί πλέον να δικαιωθεί το ακίνητο.

Ταυτόχρονα, στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν σκοπεύει να αναλάβει κινδύνους και δεν μεταβιβάζει την κατοχή της περιουσίας του σε άλλα πρόσωπα, ο νόμος δεν παρέχει λόγους να του επιβληθούν οι συνέπειες με τη μορφή περιορισμού της δικαίωσης, που προβλέπεται στην παράγραφο 1 του άρθρου. 302. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να διαπιστωθεί εάν η κατοχή περιουσίας χάθηκε με τη θέληση του ιδιοκτήτη ή παρά τη θέλησή του.

Προφανώς, εάν το ακίνητο κλαπεί από τον ιδιοκτήτη ή χαθεί από αυτόν, τότε αποκλείεται η βούληση του ιδιοκτήτη να μεταβιβάσει την κατοχή. Αλλά είναι επίσης απαραίτητο να χαρακτηριστούν περιπτώσεις ψυχικής επιρροής, απειλών, δόλου, δηλ. ενέργειες που αποσκοπούν στην καταστολή της βούλησης του ιδιοκτήτη προκειμένου να επιτύχει από αυτόν τη μεταβίβαση της κατοχής του πράγματος. Αν η μεταβίβαση του πράγματος έγινε με βάση τέτοιου είδους φαύλο συμβόλαιο, τότε προϋπόθεση για την ικανοποίηση της δικαίωσης θα πρέπει να είναι η αναγνώριση της σχετικής συναλλαγής ως άκυρης.

10. Εάν περιουσία αποκτάται με παράνομη δικαστική απόφαση, τότε και σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να θεωρηθεί ότι έχει αφήσει την κατοχή του ιδιοκτήτη παρά τη θέλησή του και θα πρέπει να παρέχεται στον ιδιοκτήτη απεριόριστη δικαίωση. Για παράδειγμα, εάν η εταιρεία Α. έλαβε δικαστική απόφαση για τη μεταβίβαση κτιρίου ιδιοκτησίας της εταιρείας Β. σε αυτήν και στη συνέχεια πούλησε αυτό το κτίριο σε τρίτους, τότε μετά την ακύρωση της δικαστικής απόφασης ως αντίθετης προς το νόμο, ο ιδιοκτήτης του το κτίριο έχει το δικαίωμα να το ανακτήσει από τον αποκτώντα, ανεξάρτητα από την καλή πίστη του εναγομένου.

Αυτή η κατάσταση πρέπει να διακρίνεται από την πώληση της περιουσίας ενός ελαττωματικού οφειλέτη σε δημόσιο πλειστηριασμό. Αν και μια τέτοια πώληση πραγματοποιείται χωρίς τη συμμετοχή του οφειλέτη, ο κανόνας της παραγράφου 1 του άρθ. 302. Γεγονός είναι ότι η παράλειψη του οφειλέτη συνεπάγεται από μόνη της ορισμένες συνέπειες για αυτόν, συμπεριλαμβανομένης της δυνατότητας αλλοτρίωσης της περιουσίας του χωρίς τη συμμετοχή του, καθώς και της εφαρμογής άλλων μέτρων καταναγκαστικής εξουσίας, όπως η σύλληψη, η κατάσχεση περιουσίας. Η κατάσχεση περιουσίας από δικαστικό επιμελητή είναι η πράξη με αποτέλεσμα ο οφειλέτης να χάσει την κατοχή του πράγματος. Είναι σαφές ότι η πράξη αυτή ενεργεί ως συνέπεια της παράλειψης του οφειλέτη και της εφαρμογής των κατάλληλων διοικητικών διαδικασιών σε αυτόν κατά τη σειρά της εκτελεστικής διαδικασίας. Επομένως, η στέρηση της κατοχής περιουσίας του οφειλέτη, αν και επέρχεται παρά τη θέλησή του, δεν μπορεί να θεωρηθεί παράνομη, αφού η ίδια η δυσλειτουργία (αφερεγγυότητα) του οφειλέτη έχει διαπιστωθεί με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος. Για τους λόγους αυτούς, η αναγνώριση της εκποίησης του ακινήτου του οφειλέτη σε πλειστηριασμό ως άκυρη, για παράδειγμα, σύμφωνα με το άρθ. 449 του Αστικού Κώδικα, που δίνει στον οφειλέτη ως κύριο το δικαίωμα να εγείρει δικηγορική αξίωση κατά του αποκτώντος της περιουσίας, δεν δίνει ταυτόχρονα στον ενάγοντα τη δυνατότητα να αναφερθεί στο γεγονός ότι το ακίνητο έχει αφήσει την κατοχή του κατά τη βούλησή του, αφού η κατάσχεση περιουσίας έχει ως βάση τη μη εκποίηση ακινήτου σε πλειστηριασμό, αλλά την εφαρμογή αναγκαστικών μέτρων στον οφειλέτη στο πλαίσιο της εκτελεστικής διαδικασίας. Εάν οι λόγοι της εκτελεστικής διαδικασίας δεν είναι από μόνοι τους δυσφημισμένοι, τότε η εφαρμογή μέτρων για τη στέρηση της κατοχής περιουσίας από τον οφειλέτη δεν μπορεί να θεωρηθεί παράνομη και δεν του παρέχει προστασία σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου. 302 κατά της δήλωσης καλής πίστης του αποκτώντος.

11. Άρνηση δικαίωσης αξίωσης για λόγους καλής συνείδησης του εναγομένου σημαίνει ότι ο εναγόμενος αρχίζει να ασκεί κατοχή με παραγραφή, δηλ. υπάρχει μια κατάσταση, η οποία περιγράφεται στο άρθρο. 234 ΓΚ. Μετά την πάροδο της προθεσμίας που ορίζει ο νόμος, αποκτά το δικαίωμα κυριότητας και ο ιδιοκτήτης χάνει αυτό το δικαίωμα. Υπό αυτή την έννοια, η σύσταση που δόθηκε στο μέρος 3, ρήτρα 25 του Διατάγματος της Ολομέλειας του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 25ης Φεβρουαρίου 1998 N 8, δυνάμει της οποίας η άρνηση αξίωσης για ανάκτηση παράνομων αλλοτριωθέν ακίνητο με βάση την καλή συνείδηση του αποκτώντος δίνει το δικαίωμα εγγραφής των περιουσιακών δικαιωμάτων του εναγόμενου ανεξάρτητα από τη θητεία, είναι αμφισβητήσιμο. Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι από πλευράς δημόσιας, συμπεριλαμβανομένης της φορολογικής, νομοθεσίας, η θέση του καλόπιστου ιδιοκτήτη που δεν έχει δικαιώματα ιδιοκτησίας δεν έχει ακριβή προσόν.

12. Εάν το ακίνητο αποκτήθηκε από τον εναγόμενο από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει δωρεάν (για παράδειγμα, ως αποτέλεσμα δωρεάς), ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να το διεκδικήσει ανεξάρτητα από την καλή πίστη του αποκτώντος. Το νόημα αυτού του κανόνα είναι, προφανώς, ότι μέσω του μηχανισμού, της καλής συνείδησης, προστατεύεται η σταθερότητα της αστικής κυκλοφορίας. Ωστόσο, ο αστικός κύκλος εργασιών βασίζεται σε ανταποδοτικές συναλλαγές (αγοραπωλησία, ανταλλαγή κ.λπ.). Οι δωρεάν συναλλαγές δεν παίζουν σημαντικό ρόλο στον κύκλο εργασιών και ως εκ τούτου η παροχή πρόσθετης προστασίας τους δεν προκαλείται από τις ανάγκες του κύκλου εργασιών. Λαμβάνοντας αυτό υπόψη, και λαμβάνοντας επίσης υπόψη ότι ο μηχανισμός περιορισμού της δικαίωσης, που ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθ. 302, στρέφεται κατά του δικαιώματος κυριότητας και επομένως πρέπει να έχει ουσιώδεις λόγους, ο νομοθέτης έκρινε άδικο να δοθεί προτεραιότητα σε πρόσωπο που έλαβε ακίνητο δωρεάν και παράνομα έναντι του ιδιοκτήτη αυτού του ακινήτου.

13. Η δικαίωση των χρημάτων και των τίτλων στον κομιστή είναι ακόμη πιο περιορισμένη από άλλα πράγματα: μόνο η καλή συνείδηση από την πλευρά του αγοραστή αρκεί για να απορριφθεί η αξίωση. Κατά συνέπεια, ούτε ο αντισταθμιστικός χαρακτήρας της συναλλαγής, ούτε οι περιστάσεις της απώλειας της κατοχής χρημάτων και τίτλων στον κομιστή έχουν σημασία στην προκειμένη περίπτωση. Αυτό οφείλεται στον αυξημένο κύκλο εργασιών αυτών των πραγμάτων, λόγω του οποίου τυχόν εμπόδια στην απόκτησή τους μπορεί να οδηγήσουν σε εξαιρετικά ανεπιθύμητες συνέπειες για τον κύκλο εργασιών.

Η ζήτηση ονομαστικών κινητών αξιών γίνεται σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες του άρθ. Τέχνη. 301, 302. Σημειώνεται, ωστόσο, ότι σε κυκλοφορία οι ονομαστικοί τίτλοι μπορούν, υπό ορισμένες συνθήκες, να αποπροσωποποιηθούν, δηλ. χάνουν την ταυτότητα με εκείνα που αποτελούσαν αντικείμενο του δικαιώματος κυριότητας του ενάγοντος. Στην περίπτωση αυτή, η αξίωση δικαίωσης πρέπει να απορριφθεί λόγω μη απόδειξης του γεγονότος ότι το αντικείμενο του δικαιώματος κυριότητας βρίσκεται στην κατοχή του εναγόμενου.

3. Χρήματα, καθώς και τίτλοι στον κομιστή, δεν μπορούν να διεκδικηθούν από καλόπιστο αγοραστή.

Πάνω

3. Χρήματα, καθώς και τίτλοι στον κομιστή, δεν μπορούν να διεκδικηθούν από καλόπιστο αγοραστή.

Σχόλιο ειδικού:

Η νομοθεσία παραδέχεται ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποκτήσει το δικαίωμα να διεκδικήσει την περιουσία του από έναν καλόπιστο αγοραστή σε περιπτώσεις που χάθηκε από αυτόν ή από πρόσωπο στο οποίο ο νόμιμος ιδιοκτήτης το μεταβίβασε στην κατοχή του, κλάπηκε ή αφέθηκε στην κατοχή του με άλλο τρόπο. πέρα από τη θέλησή τους.

Σχόλια στο Art. 302 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας

1. Το κείμενο του σχολιασμένου άρθρου περιορίζει την αξίωση του ιδιοκτήτη της περιουσίας του από την παράνομη κατοχή κάποιου άλλου. Η εισαγωγή τέτοιων περιορισμών συνδέεται με την ανάγκη διασφάλισης της πρωταρχικής προστασίας των συμφερόντων ενός άλλου συμμετέχοντα στον εμπορικό κύκλο εργασιών - ενός καλόπιστου αγοραστή.

2. Ο νόμος προστατεύει μόνο τα συμφέροντα ενός καλόπιστου αγοραστή. Ο τελευταίος πρέπει να αποδείξει ότι δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι το ακίνητο αποκτάται από πρόσωπο που δεν έχει το δικαίωμα να το εκποιήσει και πίστευε ότι είχε παραλάβει νόμιμα το ακίνητο στην ιδιοκτησία του. Η παρουσία στις πράξεις του αποκτώντος δόλο και μάλιστα βαριάς αμέλειας αποκλείει τη δυνατότητα προστασίας των συμφερόντων του.

3. Εάν ο αποκτών είναι καλόπιστος, τότε ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει περιουσία από αυτόν μόνο όταν έχει αφήσει στην κατοχή του ιδιοκτήτη ή του προσώπου στο οποίο μεταβιβάστηκε από τον ιδιοκτήτη, παρά τη θέλησή του (απώλεια , κλεμμένα, κ.λπ.). Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ο ίδιος αυτές τις συνθήκες. Η παρουσία στις ενέργειες του ιδιοκτήτη της διαθήκης για μεταβίβαση περιουσίας σε άλλο πρόσωπο αποκλείει τη δυνατότητα ανάκτησης της από έναν καλόπιστο αγοραστή (Δελτίο των Ενόπλων Δυνάμεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας. 1991. N 2. P. 14, p. 19 της Επιθεώρησης).

Ο νόμος κάνει δύο εξαιρέσεις σε αυτόν τον κανόνα: α) εάν το ακίνητο αποκτήθηκε από καλόπιστο αγοραστή από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει δωρεάν, ο ιδιοκτήτης μπορεί να το διεκδικήσει υπό οποιεσδήποτε συνθήκες (ακόμη και αν άφησε την κατοχή του ιδιοκτήτη κατά τη θέλησή του). β) το χρήμα (άρθρο 140 ΑΚ) και οι τίτλοι στον κομιστή (Κεφάλαιο 7 ΑΚ) ως τα πλέον διαπραγματεύσιμα αντικείμενα. αστικός νόμοςδεν μπορεί να διεκδικηθεί από έναν καλόπιστο αγοραστή σε καμία περίπτωση.

4. Σε περιπτώσεις που το ακίνητο δεν μπορεί να διεκδικηθεί, περιέρχεται στην ιδιοκτησία καλόπιστου αγοραστή. Ταυτόχρονα, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να υποβάλει αξίωση για ανάκτηση ζημιών από το πρόσωπο στο οποίο μεταβίβασε την περιουσία του στην κατοχή.

5. Ο Αστικός Κώδικας, ακολουθώντας τους περί ιδιοκτησίας νόμους, εγκατέλειψε την αρχή της απεριόριστης (ανεξαρτήτως καλής πίστης του αποκτώντος) δικαίωσης της κρατικής, συνεταιριστικής και δημόσιας περιουσίας (άρθρο 153 ΑΚ του 1964). Τέτοια ιδιοκτησία μπορεί να διεκδικήσει ο ιδιοκτήτης σε γενική βάση.

6. Ο Αστικός Κώδικας επίσης εγκατέλειψε αυτό που προηγουμένως κατοχυρώθηκε στο Μέρος 2 του Άρθ. 152 του Αστικού Κώδικα του 1964 της απαγόρευσης στον ιδιοκτήτη να διεκδικήσει ιδιοκτησία που πωλήθηκε κατά την εκτέλεση δικαστικής απόφασης. Τώρα μπορεί να το απαιτήσει τηρώντας τους κανόνες του Άρθ. Τέχνη. 301 και 302 ΑΚ. Ωστόσο, εάν το πρόσωπο που απέκτησε το ακίνητο στη δημοπρασία που πραγματοποιήθηκε από τον δικαστικό επιμελητή είναι καλόπιστος αγοραστής και ο πλειστηριασμός δεν κηρύχθηκε άκυρος, το πρόσωπο αυτό αναγνωρίζεται ως κύριος του ακινήτου. Ο πρώην ιδιοκτήτης δεν δικαιούται πλέον να το επιστρέψει (παράγραφος 22 της Αναθεώρησης).

Ιγκόρ Τσουμπάχα

26 Μαρτίου 2015

Για να επιστρέψει τα χρήματα όταν η συναλλαγή ακινήτου κριθεί άκυρη, ο αγοραστής θα πρέπει να αποδείξει την καλή του πίστη στο δικαστήριο. Παράλληλα, οι δικαστές λειτουργούν με αρκετά τυπικά χαρακτηριστικά. Είναι εύκολο να τους ακολουθήσεις.

Λίγοι από τους αγοραστές ακινήτων στη δευτερογενή αγορά δεν βίωσαν φόβους ότι το νέο του σπίτι θα είχε σκοτεινό παρελθόν. Ένα συγκεκριμένο ενδιαφερόμενο άτομο θα υποβάλει αίτηση στο δικαστήριο ζητώντας να αναγνωρίσει τη συναλλαγή ως άκυρη - το δικαστήριο θα αφαιρέσει το διαμέρισμα και ο νέος ιδιοκτήτης θα βγει στο δρόμο.

Η σημασία του να είσαι ευσυνείδητος

Στη δικαστική πρακτική, οι συναλλαγές αγοράς και πώλησης αναγνωρίζονται ως άκυρες αρκετά συχνά.

Έτσι, οι συναλλαγές μπορεί να αποδειχθούν άκυρες, δηλαδή παράνομες, αρχικά. Για παράδειγμα, οι απατεώνες πουλούν ένα διαμέρισμα. Ή το αντικείμενο τέθηκε προς πώληση από έναν από τους συζύγους, χωρίς τη συγκατάθεση του δεύτερου ιδιοκτήτη της από κοινού αποκτηθείσας περιουσίας. Επιπλέον, πολλές συναλλαγές είναι ακυρώσιμες. Με άλλα λόγια, η νομιμότητα ή η παρανομία τους προσδιορίζεται από το δικαστήριο κατά τη διάρκεια μιας πολύωρης δίκης, σταθμίζοντας τα επιχειρήματα των διαδίκων.

Δεν είναι ασυνήθιστο για μια κρατική υπηρεσία να προσπαθεί να κατασχέσει ένα διαμέρισμα με το σκεπτικό ότι διενεργήθηκε παράνομη ιδιωτικοποίηση σε αυτό. Ταυτόχρονα, ο δικηγόρος της Μόσχας Natalya Leshchuk παραδέχεται ότι ένα αθώο άτομο μένει χωρίς «ένα αγορασμένο διαμέρισμα, χωρίς να έχει πραγματική ευκαιρία να ανακτήσει τα χρήματα που καταβλήθηκαν για ένα διαμέρισμα. μετρητάαπό τον πωλητή, ο οποίος συχνά λείπει ή έχει ήδη ξοδέψει τα χρήματα.

Ωστόσο, εάν ο αγοραστής ενήργησε ως καλόπιστος αγοραστής κατά τη συναλλαγή, διατηρεί ορισμένες πιθανότητες για περαιτέρω κατοχή του ακινήτου ή για επιστροφή χρημάτων και αποζημίωση για ζημιές κατά τη διεκδίκηση του ακινήτου (βλ. πιστοποιητικό).

Βοήθεια BN

Αποζημίωση σε καλόπιστο αγοραστή

Το άρθρο 31.1 εισήχθη στον ομοσπονδιακό νόμο της 21ης Ιουλίου 1997 αριθ. 122-FZ «Σχετικά με την κρατική εγγραφή των δικαιωμάτων επί ακινήτων και τις συναλλαγές με αυτό» το 2004. "Οι λόγοι για την καταβολή αποζημίωσης από τη Ρωσική Ομοσπονδία για την απώλεια ιδιοκτησίας οικιστικών χώρων", η οποία άρχισε να λειτουργεί το 2005.

Σύμφωνα με το άρθ. 31.1. ο ιδιοκτήτης κατοικίας που δεν λαμβάνει την ακίνητη περιουσία του από καλόπιστο αγοραστή, καθώς και ένας καλόπιστος αγοραστής από τον οποίο ζητείται κατοικία, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, δικαιούνται εφάπαξ αποζημίωση από το ομοσπονδιακό δημόσιο ταμείο.
Πηγή: Ομοσπονδιακός νόμος «Σχετικά με την κρατική εγγραφή δικαιωμάτων επί ακινήτων και συναλλαγών με αυτό»

Θυμηθείτε ότι, σύμφωνα με το άρθρο 302 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, ο αποκτών αναγνωρίζεται ως καλόπιστος εάν δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι αποκτούσε περιουσία από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το αποξενώσει. Ωστόσο, μόνο ένα δικαστήριο μπορεί να καθορίσει εάν ο αγοραστής είναι καλόπιστος. Με απλά λόγια, ο κατηγορούμενος θα πρέπει να αποδείξει στο δικαστήριο το δικαίωμά του στον τίτλο του «καλόπιστου αγοραστή».

Και ακόμη και η ιδιότητα του καλόπιστου αγοραστή δεν καθιστά όλες τις συναλλαγές ασφαλείς. "Εάν η ιδιοκτησία αποκτήθηκε δωρεάν από άτομο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να διεκδικήσει εκ νέου το ακίνητο σε όλες τις περιπτώσεις", αναφέρει ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Επιπλέον, το διαμέρισμα θα πρέπει να επιστραφεί εάν έχει εγκαταλείψει την κατοχή παρά τη θέληση των προηγούμενων ιδιοκτητών.

Από την πλευρά του, το κράτος κατά καιρούς λαμβάνει μέτρα για την ενίσχυση της θέσης των έντιμων αγοραστών. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τις τροποποιήσεις στον Αστικό Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας (FZ-100 με ημερομηνία 7 Μαΐου 2013), οι οποίες τέθηκαν σε ισχύ την 1η Σεπτεμβρίου 2013, ο κύκλος των προσώπων που έχουν το δικαίωμα να αμφισβητήσουν τη συναλλαγή στο δικαστήριο έχει περιοριστεί αισθητά.

Το σπίτι που δεν ραγίζουν οι καρδιές

Ένα άλλο έγγραφο που επηρεάζει σοβαρά την πρακτική επιβολής του νόμου στις καλόπιστες και αθέμιτες συναλλαγές είναι η «Επισκόπηση της δικαστικής πρακτικής σε υποθέσεις που σχετίζονται με την ανάκτηση κατοικιών από καλόπιστους αγοραστές, επί αξιώσεων κρατικών φορέων και τοπικών κυβερνήσεων» που δημοσιεύτηκε από το Προεδρείο του το Ανώτατο Δικαστήριο της Ρωσικής Ομοσπονδίας την 1η Οκτωβρίου 2014.

Εκτός από ερωτήσεις σχετικά με τις αξιώσεις των κρατικών φορέων, το Obzor συζητά μια σειρά από θέσεις που είναι εξαιρετικά σημαντικές για το θέμα που τίθεται. Πρώτα απ 'όλα, το Προεδρείο των Ενόπλων Δυνάμεων της Ρωσικής Ομοσπονδίας προσδιορίζει ποιοι πρέπει να θεωρούνται καλόπιστοι αγοραστές (βλ. αναφορά).

Βοήθεια BN

Περιστάσεις βάσει των οποίων το δικαστήριο προσδιορίζει την καλή πίστη του αποκτώντος

Το Προεδρείο του Ανώτατου Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας απαρίθμησε τις περιστάσεις που πρέπει να καθορίσουν τα δικαστήρια για να κατανοηθεί εάν ο αγοραστής είναι καλόπιστος:
- το γεγονός της διάθεσης περιουσίας από την κατοχή του ιδιοκτήτη ή από την κατοχή του προσώπου στο οποίο μεταβιβάστηκε από τον ιδιοκτήτη στην κατοχή, με διαθήκη ή παρά τη θέλησή του·
– αποζημίωση (δωρεάν) για την απόκτηση ιδιοκτησίας·
- αν ο αποκτών γνώριζε ή δεν γνώριζε και δεν έπρεπε να γνωρίζει ότι το ακίνητο αποκτήθηκε από πρόσωπο που δεν είχε το δικαίωμα να το εκποιήσει.
Πηγή: Νομική βάση «Garant»

Ειδικότερα, σύμφωνα με το Ανώτατο Δικαστήριο, ο αγοραστής θα πρέπει να ελέγξει όχι μόνο την ύπαρξη καταχώρισης στο USRR σχετικά με την κυριότητα του αλλοτριωτή ακινήτου. Τα δικαστήρια υποχρεούνται να μάθουν "αν έδειξε εύλογη διακριτικότητα από έναν πολίτη κατά τη σύναψη μιας συναλλαγής, ποια μέτρα ελήφθησαν από αυτόν για τη διευκρίνιση των δικαιωμάτων ενός προσώπου που αλλοτριώνει αυτήν την περιουσία κ.λπ.".

«Η καλή πίστη του αγοραστή μπορεί, ειδικότερα, να αποδεικνύεται από την εξοικείωσή του με όλα τα έγγραφα τίτλων ιδιοκτησίας για ακίνητα, τη διαπίστωση των λόγων για την απόκτηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας από τον πωλητή και την άμεση επιθεώρηση της αποκτηθείσας περιουσίας». πιστεύουν οι συντάκτες του εγγράφου.

«Εάν ο αγοραστής δεν επιθεώρησε προσωπικά την αγορασμένη κατοικία, το δικαστήριο θα το θεωρήσει ως ένδειξη κακής πίστης. Επίσης, ο λόγος για τη μη αναγνώριση της καλής πίστης είναι η σαφώς υποτιμημένη τιμή του αντικειμένου, - προτρέπει η γενική διευθύντρια του "Συμβουλευτικού Κέντρου Κοινόχρηστης Κατασκευής και Ακίνητης Περιουσίας" Άννα Μαξίμοβα. - Από την άλλη, μετράει μια αγορά μέσω μεσιτικού γραφείου. Οι κριτές πιστεύουν ότι οι πράκτορες καλόπιστα έλεγξαν την καθαριότητα του αντικειμένου.

«Το σύστημα που αναγκάζει τον αγοραστή να μελετήσει διεξοδικά όλα τα έγγραφα κατά την αγορά ενός διαμερίσματος -όχι μόνο ο άμεσος πωλητής- συνεχίζει να λειτουργεί», ο Zinnur Zinnyatullin, δικηγόρος στο Δικηγορικό Σύλλογο της Μόσχας Knyazev and Partners, είναι αγανακτισμένος. - Είναι περίεργο γιατί, ως πολίτης του κράτους δικαίου, όταν αγοράζεις ακίνητη περιουσία, δεν μπορεί να εστιάζει μόνο στα δεδομένα της Rosreestr. Θα φαινόταν λογικό να λάβετε ένα απόσπασμα από το USRR, να επιθεωρήσετε το διαμέρισμα και να θεωρηθείτε καλόπιστος αγοραστής σε αυτή τη βάση. Αλίμονο, οι Ένοπλες Δυνάμεις της Ρωσικής Ομοσπονδίας παίρνουν διαφορετική θέση».

Η Ανασκόπηση εξηγεί επίσης ποια είναι η παραγραφή για τις υπό συζήτηση διαφορές (βλ. παραπομπή).

Βοήθεια BN

Η παραγραφή των αξιώσεων για ανάκτηση ακίνητης περιουσίας

Οι αξιώσεις για ανάκτηση ακίνητης περιουσίας από την παράνομη κατοχή κάποιου άλλου υπόκεινται στη γενική παραγραφή που προβλέπεται στο άρθρο 196 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, η οποία είναι τρία έτη. Όπως εξηγείται στην παράγραφο 57 του κοινού Ψηφίσματος της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου Ρωσική Ομοσπονδίακαι Ολομέλεια του Ανώτατου Διαιτητικού Δικαστηρίου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 29ης Απριλίου 2010 Αρ. 10/22, η προθεσμία παραγραφής για αξιώσεις που στοχεύουν στην αμφισβήτηση καταχωρισμένου δικαιώματος αρχίζει από την ημέρα που το άτομο έμαθε ή έπρεπε να είχε μάθει για την αντίστοιχη εγγραφή στο το USRR. Οι διατάξεις αυτές ισχύουν επίσης κατά την εξέταση υποθέσεων για αξιώσεις ανάκτησης από παράνομη κατοχή ακίνητης περιουσίας από τρίτους. Ταυτόχρονα, δεδομένου ότι η εγγραφή στο USRR για το δικαίωμα ή την επιβάρυνση ακίνητης περιουσίας δεν σημαίνει από μόνη της ότι από την ημέρα εγγραφής του στο USRR, το πρόσωπο γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την παραβίαση του δικαιώματος, άρα εφόσον η έναρξη της παραγραφής για τις αναφερόμενες απαιτήσεις μπορεί να καθοριστεί με βάση τις περιστάσεις μιας συγκεκριμένης περίπτωσης.

Όταν κάνετε συναλλαγές με οποιοδήποτε ακίνητο, υπάρχουν κίνδυνοι διαφορετικής φύσης. Και όταν αγοράζετε ακίνητα, η παρουσία τους είναι ακόμη πιο σημαντική, επειδή ένα διαμέρισμα είναι μια πολύ ακριβή αγορά. Δεν μπορεί να αποφευχθεί η εμφάνιση καταστάσεων στις οποίες ο αγοραστής θα αναγκαστεί να αποδείξει την καλή πίστη της αγοράς του και να προστατεύσει τα παραβιασθέντα δικαιώματα. Ακόμα κι αν κατά τη στιγμή της συναλλαγής αγοραπωλησίας ήταν τέτοια. Σε αυτό το άρθρο θα σας πούμε πώς να ενεργήσετε σε τέτοιες περιπτώσεις και να υπερασπιστείτε τα παραβιαζόμενα συμφέροντα.

Ποιος είναι καλόπιστος αγοραστής

Ένας καλόπιστος αγοραστής αναφέρεται γενικά στους κανόνες του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Είναι αλήθεια ότι δεν υπάρχει άμεση διατύπωση αυτής της έννοιας, αλλά μετά την ανάλυση του υποδεικνυόμενου κανόνα, μπορεί κανείς να προσδιορίσει την εννοιολογική σημασία ενός τέτοιου όρου.

Άρα, καλόπιστος αγοραστής είναι εκείνο το μέρος της συναλλαγής που κατά τη στιγμή της απόκτησης του ακινήτου δεν γνώριζε και δεν μπορούσε να γνωρίζει για την έλλειψη δικαιωμάτων του πωλητή να το αποξενώσει (δηλαδή να το πουλήσει).

Με άλλα λόγια, στην υπό εξέταση περίπτωση, η ακίνητη περιουσία αποκτάται όχι από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος έχασε το διαμέρισμα παρά τη θέλησή του, αλλά από ένα εντελώς διαφορετικό πρόσωπο που δεν έχει δικαιώματα σε αυτό. Ταυτόχρονα, ο αγοραστής δεν γνώριζε τίποτα για αυτό και έκανε ειλικρινά λάθος για το ποιος ήταν ο πραγματικός ιδιοκτήτης του διαμερίσματος.

Αξίζει να τονιστεί ότι εάν το ακίνητο αποκτηθεί δωρεάν (για παράδειγμα, δωρεά), τότε ο πραγματικός ιδιοκτήτης έχει πάντα το δικαίωμα να το διεκδικήσει πίσω. Ακόμα κι αν ο νέος ιδιοκτήτης είναι καλόπιστος. Εάν η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας είναι πληρωμένης φύσης (για παράδειγμα, αγορά), τότε η απαίτηση ακύρωσης των νέων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας μπορεί να απορριφθεί.

Καταστάσεις όπου παραβιάζονται τα δικαιώματα ενός καλόπιστου αγοραστή

Τυπικά, η ερώτηση προστασία των δικαιωμάτων ενός καλόπιστου αγοραστή ακινήτωναυξάνεται μετά τη συναλλαγή για την απόκτηση ακινήτου. Εκείνοι. όταν ο αγοραστής πληρώνει πλήρως τον αδίστακτο πωλητή. Εδώ αρχίζουν να βγαίνουν στην επιφάνεια τα δυσάρεστα γεγονότα.